その土地から毎年あがってくる「収益」を重視します。固定資産税などの「コスト」をどれだけ上回っているのか、金利や経済情勢の変化にも安定したリターンが得られるかどうかが重要な要素となります。

現在得ている収益も重要ですが、「潜在てきな収益力がどの程度あるか」という点も重要です。「利用形態を変えれば相当な収益が得られるのではないか」と思われる物件も少なくありません。「今空いている土地や収益が少ない土地を使って活用しよう」という考え方になりがちですが、それが最適な解決策にならないことも多いです。

財産の中に占める土地の割合が大きい場合、将来、相続が発生した際に問題が発生するおそれがあります。多額の相続税を納税したり、遺産分割で現金を渡したりなど、まとまった現金を捻出する必要が生じます。また遺産分割協議そのものが難航し、兄弟間の関係悪化ということも念頭にいれておく必要があります。資金の捻出には、土地の売却で対応することになりますが、売却が円滑に進まない場合もありますので、事前の対策として、「税額を抑える」・「現金を用意しておく」・「分割がしやすいようにする」などといったことをしておくのがいいでしょう。

資産全体を見渡すことで、真の課題が明らかになります。 例えば、「相続税対策としてマンションを建てたい」と思っても、「金融資産がたくさん あるので、土地を使って相続対策をする必要性は小さい」ということもあります。 また、「借入金が多く、返済負担も大きいので、新たに借入してマンションを建てるのは 危険」 「資産の中に、その土地よりもマンション経営に向いている土地がある」 「資産の中に、効率的な活用がされていない土地があり、その活用を考えるのが先決」 といったこともあります。 「今すべきことは何か」ということは、資産全体を見て初めて明らかになるのです。

明確化された課題を踏まえ、具体的なプランを不動産会社等に相談しながら検討します。 検討の結果、「土地を売却して金融資産に組み替えるほうがいい」 「今は何もせずにいたほうがいい」といった結論になることもあります。

一口に「土地活用」と言っても、さまざまな種類があります。それぞれも収益性も違いリスクも異なります。 したがって、短期間のうちに多額の現金を得たい場合と、長期的に安定的な収入を得たい場合ではとるべき活用方法は当然変わります。活用方法によっては、多額の借入を起こす必要があるものもありますが、それに耐えうる財産状況でなければとるべきではあ りません。 また、それぞれの活用方法には、土地の立地条件や周辺環境によって「向き不向き」もあります。現在の財産状況（土地以外も含む）から、現在対応すべき課題を明確化し、同時に活用する土地の特徴を見極めた上で、最適な活用方法を選択することが大切です。

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